Главная / Статьи

Хроника дня

Как поживает одесский рынок недвижимости?

Спрос растёт, цены снижаются, перспективы смутны.

Времена, когда одесские агентства недвижимости заключали по несколько договоров купли–продажи в день, давно ушли в прошлое. Вместе с тем, говорят риелторы, в последние полгода на рынке наблюдается некое оживление: спрос на недвижимость начал расти с началом лета, и эта тенденция сохраняется по сей день. За 9 месяцев 2015 года объём сделок на рынке вырос в среднем на 3%. Вместе с тем, этот показатель составляет лишь треть от тех объёмов, которые демонстрировал рынок во времена, предшествующие кризису 2008-2009 годов. Но – обо всём по порядку.

Цены продолжают падать

По оценкам собеседников ТАЙМЕРА, цены на недвижимость существенно просели, в т.ч. и по сравнению с 2014 годом. Так, за минувший год практически во всех сегментах рынка они снизились на 20-30%, а по сравнению с «довоенным» 2013-м падение составило 30-50%. Это, разумеется, в долларовом выражении: при пересчёте в гривну цены даже увеличились. На первичном рынке жильё подешевело даже сильнее. Здесь застройщики, к примеру, нередко склонны «маскировать» снижение цен с помощью фиксации курса доллара на уровне 80-85 % от рыночного. Кроме того, в ход идут различные акции, программы лояльности, рассрочка и так далее.

Некоторым нововведением является активная реализация банками заложенных квартир. Такие объекты часто продают по цене в полтора–два раза ниже их изначальной стоимости: к примеру, квартира, приобретённая в кредит за 150 тысяч долларов, может «уйти» за 50-70. Впрочем, по словам риелторов, цены пока не «установились»: если продавцы склонны недооценивать снижение цен, то покупатели склонны надеяться приобрести квартиру куда за меньшие деньги, чем её готовы продать.

Учредитель компании «Мировая недвижимость» Елена Абрашевская считает: торг уместен.

«Если владелец недвижимости действительно хочет её продать, а не просто находится, как говорят, в процессе продажи, то сделка обязательно происходит, – подчёркивает риелтор.  – Хотя встречаются покупатели, заявляющие неадекватный торг: снизить цену, например, с 250 тыс. долларов до 150. Продавец, естественно не соглашается, а если подобный покупатель оказывается не единственным, то вообще снимает квартиру с продажи».

К слову сказать, многие владельцы квартир, особенно на вторичном рынке, сегодня откладывают продажу своего жилья, предпочитая сдавать его в аренду. Благо, рыночная конъюнктура позволяет.

Аренда квартир переживает бум

По традиции, летом рынок аренды недвижимости в Одессе серьёзно оживляется. 2014-й год в этом смысле стал исключением (пустовали 70-80% сдаваемых в аренду квартир), но зато 2015-й побил все рекорды. В результате на сезонном рынке посуточной аренды квартир держались весьма высокие (800-1500 гривен в сутки) цены, и уступать арендаторы были несклонны. Это и понятно, ведь спрос существенно превышал предложение, и почти 90% сдаваемых в аренду квартир были заняты.

В октябре, с окончанием курортного сезона, обычно наступает относительное затишье, что приводит к некоторому снижению цен, в том числе и в сфере долгосрочной аренды. Впрочем, как считают специалисты, в этом году такого может и не произойти, так как спрос всё ещё превосходит предложение: у каждого риелтора, занимающегося арендой жилья, в очереди стоит пять-десять желающих снять квартиру. Желающие снять квартиру, как правило, ищут варианты в пределах 2500-3000 гривен в месяц, арендодатели же в среднем желают получать за свою недвижимость 3500-5000 гривен. Компромисса, как правило, удаётся достичь на суммах порядка 3-4 тысяч.

Особняком стоят предложения по аренде квартир, расположенных в центральных районах города, с хорошим современным ремонтом и обстановкой. Однокомнатные квартиры этого класса предлагают минимум за 9000 гривен, за двухкомнатные просят не меньше 12 тысяч, а стоимость трёхкомнатных варьируется от 15 до 40000 гривен.

Какие квартиры в Одессе сегодня в цене?

92-95% всех сделок с недвижимостью сегодня совершаются с одно- и двухкомнатными квартирами. Риелторы говорят, что наибольшим спросом пользуются «бюджетные» варианты: однокомнатные квартиры в пределах 15-25 тысяч долларов, двухкомнатные – за 30-40 тысяч. Также пользуются спросом большие расселённые коммуны от 800 до 1000 гривен за квадратный метр.

Кроме того, наблюдается некоторый спрос и на противоположном конце ценовой «линейки»: престижное жильё по 150-250 тысяч долларов также находит своих покупателей. А вот центральная часть ценового сегмента пока остаётся проблемной. В этой ситуации специалисты советуют потенциальным покупателям одно- и двухкомнатных квартир поискать приемлемые варианты в новостроях: как мы уже писали, владельцы приличных объектов зачастую склонны откладывать их продажу, тогда как застройщики, напротив, идут на различные ухищрения, чтобы всё–таки «распродать» свои объекты.

Кто покупает недвижимость в Одессе?

Бытует мнение, что основным покупателям одесской недвижимости также относятся переселенцы из восточных областей Украины и Крыма, обладающие неким денежным запасом. Специалисты это мнение опровергают. По оценкам учредителя компании «Мировая недвижимость» Елены Абрашевской, переселенцы составляют не более 5% от общего числа покупателей, совершивших сделки с недвижимостью в Одессе в последнее время.

Основными приобретателями квартир являются местные жители, получающие зарплату в валюте, а также приезжие из центральных и западных регионов нашей страны. Практически перестали интересоваться одесской недвижимостью иностранцы (в первую очередь – россияне), ранее составлявшие заметную долю клиентов агентств недвижимости.

А вот одесситы, напротив, проявляют интерес к покупкам недвижимости за рубежом. «Лидерами по количеству продаж квартир, гостиниц, офисов и домов одесситам стали Испания, Турция, Болгария, Таиланд, страны Балтии. Пятерых наших земляков интерес даже в Африку завел!» – рассказывает Елена Абрашевская. По её словам, покупки недвижимости за рубежом чаще всего производят деловые люди, открывающие свой бизнес за пределами страны.

Что дальше?

Что касается прогнозов на будущее, даже самое ближайшее, то здесь, конечно, единого мнения нет. Оптимисты надеются на медленный рост, и в первую очередь в нижних ценовых сегментах. Впрочем, и они не предполагают роста бурного: даже при отсутствии каких-либо потрясений (возобновление полномасштабных военных действий, экономический коллапс и т.п.) рынок будет восстанавливаться крайне медленно.

Пессимисты же полагают, что спад продолжится. Среди факторов риска называют налог на недвижимость: напомним, уже в ближайшее время обложить этим налогом предполагается все квартиры в независимости от площади, что ляжет дополнительным грузом на квартировладельцев, и без того испытывающих дискомфорт в связи с ростом тарифов на коммунальные услуги. Эти тарифы, кстати, также будут повышаться, ввиду чего содержание квартир будет становиться всё более обременительным. Наиболее же губительным, по мнению специалистов, станет возможное обрушение курса доллара: ввиду того, что большая часть одесситов получают зарплаты всё–таки в гривне, новые гривневые цены станут для них неподъёмными. В результате квартировладельцам придётся либо и дальше снижать цены в долларовом эквиваленте, либо, что наиболее вероятно, отказываться от продаж. Это приведёт к замораживанию рынка по предложению: продаваться будут лишь «срочные» объекты, продавцы которых по тем или иным причинам экстренно нуждаются в деньгах, либо покидают страну.

Автор: Инна Барвиненко 

Скачивайте мобильное приложение ТАЙМЕРА для вашего мобильного телефона на iOS или Android!

Новости партнёров:

Видео

Лузановка с высоты птичьего полёта

На YouTube-канале «Fly od wings», где выкладываются виды Одессы с воздуха, появился ролик, посвящённый Лузановке и району «Молодой гвардии».