Главная / Статьи

 

Хроника дня

Одесса-коррупционная: самые популярные схемы кражи городской земли

Дачи в Воронцовском переулке, «резиновые» участки, «чёрные инвесторы», «туалетные» схемы и другие манипуляции с законом в земельной сфере.

Немного теории

По законодательству Украины, а также по Уставу территориальной громады Одессы главным способом продажи или передачи в аренду земельного участка, находящегося в коммунальной собственности, является аукцион, т.е. продажа на открытом, свободном конкурсе, где побеждает покупатель, предложивший наибольшую цену. В теории, именно земельные аукционы позволяют выручить за участок наибольшую сумму — и именно по этой причине потенциальные собственники земельных участков стараются всеми правдами и неправдами обойти данную процедуру. Благо, законодательство в целом позволяет это сделать очень многими способами. Одни из них позволяют заполучить земельные участки вовсе бесплатно (за исключением коррупционной мзды ответственным лицам), другие — приобрести землю по цене, формируемой на основании т.н. независимой оценки, которая на практике «выдаёт» цену на земельный участок в 3, 5 и более раз ниже, чем его реальная рыночная  стоимость.

Здравствуйте, дачники, здравствуйте, дачницы!

Весьма распространённой в Одессе несколько лет назад схемой «сравнительно честной» приватизации земли являлась так называемая «дачная». Её правовая основа восходит к ст. 118 Земельного Кодекса Украины, которая предоставляет каждому гражданину право приватизации земельного участка, находящегося в его пользовании.

Сама по себе данная норма законодательства придумана из лучших побуждений: с её помощью планировалось защитить права граждан, ещё в советское время получивших в пользование участки под строительство частных домов. В советское время о частной собственности на землю речи, конечно, не шло, но с приходом капитализма данный вопрос необходимо было урегулировать, для чего и был создан данный инструмент.

Создавая его, законодатели сразу заложили в закон ряд ограничений, которые — в теории — должны были бы помешать воспользоваться данной нормой «земельным комбинаторам». Первым ограничителем является размер участка: по закону, бесплатной приватизации подлежат участки не более 10 соток (для участков на территории городов). Второе ограничение — целевое назначение земли: такие участки отводятся для т.н. «индивидуально-дачного строительства», т.е. строить там можно только частные дома, но никак не жилые высотки, гостиницы или другую коммерческую недвижимость.

Впрочем, данные ограничения научились довольно легко обходить. Для этого искомый участок «распиливают» на необходимое количество кусочков по 10 соток, после чего на каждый из них пишется заявление о приватизации от имени того или иного гражданина. Зачастую эти граждане являются чисто подставными лицами, которые могут и не знать, что участвуют в схеме.

После того, как участки переходят из коммунальной в частную собственность, их «владельцы» оперативно продают их третьему лицу — тому, кто, собственно говоря, и является конечным получателем земли. Остаётся лишь последний шаг — смена целевого назначения земельного участка, что, как показывает практика, также является вполне «решаемым вопросом».

Наиболее известными примерами «дачных схем» является скандальная история с приватизацией 46 соток в Отраде, а также выделение земельных участков для строительства гостиницы на углу Французского бульвара и переулка Кренкеля. Впрочем, в реальности таких примеров насчитываются сотни.

 
 

По классике, дачная схема реализуется через горсовет: именно он рассматривает заявления на приватизацию земельных участков, он же решает вопросы об изменении целевого назначения земли. Именно чиновники горсовета и/или депутаты соответствующей комиссии должны проверять, действительно ли данный участок находится в собственности лица, которое на него претендует. Кроме того, именно городские власти принимают решение об изменении целевого назначения земли, без чего довести «дачную схему» до конца также не представляется возможным.

Правда, есть и обходной путь: пожаловаться в суд на «бездействие» городских властей, которые «не желают выполнять требования закона». При должной мотивации, суд становится на сторону «дачников» и обязывает выдать им госакт на землю. В этом случае подписи городских чиновников не требуются. Именно таким образом (в судебном порядке) стали частной собственностью, к примеру, полгектара земли в переулке Дунаева.

До 2002 года активно использовался такой вариант «дачной схемы», как «садово-кооперативная схема»: земля выделялась не гражданам, а «товариществам садоводов-любителей». Вскоре после выделения земли «товарищество» распадалось, а его участники получали свои доли в нём натурой — т.е. землёй. Именно так, к примеру, были приватизированы участки на территории парка «Юность».

В Одессе «дачные схемы» были особенно широко распространены с 2006 по 2012 годы. Доходило до смешного: к примеру, нашлись желающие вести «садовое хозяйство» не где-нибудь, а в Воронцовском переулке!

В последние годы, впрочем, они встречаются уже гораздо реже — в том числе и благодаря принятию в 2011-м году закона о градостроительстве и градостроительной деятельности, существенно усложнившего процедуру смены целевого назначения земельных участков. Последняя попытка протащить через горсовет «дачную схему» была зарегистрирована ТАЙМЕРОМ в 2014-м году: тогда махинаторы претендовали на 2 гектара заброшенного санатория «Тенистый» на 16-й станции Большого Фонтана. Благодаря поднявшемуся (в т.ч. и с нашей подачи!) скандалу, через сессионный зал проект решения не прошёл.

 

Правда, на сессию 30 июня 2016-го года снова вынесены несколько проектов, имеющих все признаки «дачной схемы»: на сей раз речь идёт о группе участков на улице Долгой, 84.

Право сюзерена, или «Резиновые» участки

Сегодня наиболее распространённой схемой «сравнительно честной» приватизации земли в Одессе в обход аукционов является т.н. «схема под владельца». Дело в том, что в украинском законодательстве реализован принцип «земля следует за недвижимостью»: то есть, кому принадлежит здание или сооружение, расположенное на том или ином участке, тому переходит и право пользования на сам участок.

В скобках отметим, что это далеко не общепринятая практика. К примеру, в Германии или США всё происходит наоборот: здания и сооружения рассматриваются как часть земельного участка и если кто-то, к примеру, построил дом на чужой земле без разрешения собственника, то право собственности на него получает владелец земли. Если бы аналогичные нормы действовали в Украине, то любой «нахалстрой», возведённый на городской земле, автоматически становился бы коммунальной собственностью. Трудно даже представить себе, скольких проблем таким образом удалось бы избежать!

Увы, всё это — пустые мечты. В Украине владелец здания получает право и на землю под ним: это закреплено, к примеру, в ст. 120 Земельного Кодекса, ст. 377 Гражданского Кодекса и так далее. Принимать решение о переходе права пользования участком к владельцу здания должны органы местного самоуправления.

В результате для того, чтобы получить земельный участок, махинатору зачастую достаточно доказать, что он является владельцем некоего объекта недвижимости, расположенного на этом участке. В рамках данной схемы существует множество «подсхем» различной степени сложности и законности.

Самым «белым» вариантом является банальная покупка реально существующего здания — либо у частного лица, либо у города, государства или какой-либо организации. После оформления права собственности, владелец здания обращается к городским властям с требованием оформить землеотвод, и те по закону должны (обязаны!) его оформить. Причём если они этого не сделают, то у собственника остаётся право обратиться в суд и добиться оформления участка в обход властей.

В наиболее «честных» случаях участок выкупается у городских властей за живые деньги — правда, стоимость его определяется не на аукционе, а по методу «экспертно-денежной оценки», и, как мы уже писали выше, может оказаться в десятки раз ниже рыночной.

В общем-то, ничего формально противозаконного в этом нет: мы можем считать принцип «земля следует за недвижимостью» удачным или нет, но закон есть закон. Дьявол, как всегда, кроется в деталях: площадь отводимого земельного участка нередко превосходит площадь существующих строений в десятки, если не в сотни раз. Наиболее классическим вариантом является т.н. «туалетная схема»: земельные махинаторы выкупают у города какую-то развалюху в прибрежной или парковой зоне, а затем на основании этого оформляют отвод земельного участка, площадь которого может оказаться самой непредсказуемой.

В своё время подобным образом приватизировали более гектара земли в районе Ланжероновской арки в парке Шевченко. Другим, хотя и менее вопиющим примером такого рода, является история с реконструкцией кинотеатра «Вымпел»: купившая здания фирма добилась отвода земельного участка в расположенном вокруг здания сквере, площадь которого примерно в 5 раз превосходила площадь самого кинотеатра. Наконец, можно вспомнить историю с выделением земельного участка под строительство жилой многоэтажки в переулке Вице-адмирала Азарова.


Наши источники в Одесском горсовете утверждают: примерно четверть решений горсовета, связанных с оформлением землеотвода владельцам зданий или сооружений, содержат такие нарушения. Проблема в том, что доказать факт нарушения «с цифрами в руках» довольно сложно. Хотя на сайте горсовета исправно публикуются все проекты решений, дополнительная документация, в частности, планы и схемы отводимых участков, там не размещается. Её видят лишь депутаты, причём преимущественно — члены земельной комиссии. А они далеко не всегда составляют себе труд проверить, является ли отводимый участок реально занятым или «под туалет» отводится фактически свободная земля, которую было бы куда выгоднее продать на аукционе — а то и вовсе оставить в коммунальной собственности.

«Чёрные инвесторы»

Если желания тратиться на покупку здания (пусть даже самого небольшого) для дальнейшего отвода земли нет, то можно использовать более спорные с точки зрения законодательства, но оттого не менее работающие на практике схемы. Например, в былые годы активно использовались различного рода «инвестиционные договоры», заключавшиеся как с городом, так и с другими собственниками зданий и сооружений — государством, его отдельными органами и т.п.

В общих чертах это работает так. Есть некий объект, находящийся в откровенно не лучшем состоянии (если это не так, то довести любой объект до такого состояния — не проблема!). К его владельцу приходит «добрый инвестор», который предлагает довести объект до ума, но взамен требует в собственность часть этого объекта (например, одно из зданий). Нюанс состоит в том, что доведение до ума планируется когда-нибудь потом, а здание в собственность передаётся уже сейчас. Разумеется, исполнять инвестиционные обязательства «инвестор» в большинстве случаев не планирует: после заключения договора и перехода права собственности на здания и сооружения он оформляет отвод земли и далее делает с ней, что хочет. В результате земельный участок достаётся частникам практически бесплатно — и без лишних хлопот. Правда, надо потратиться на то, чтобы должным образом «мотивировать» ответственных лиц, подписывающих «инвестиционный договор», но это всё равно дешевле, чем приобретать земельный участок по-честному.

Классическим примером такой схемы является, к примеру, Зелёный театр в парке Шевченко. Объект был передан компании «Мир аттракционов» под инвестиционное обязательство создать на его территории парк аттракционов. Потом концепция поменялась, и вместо парка решили строить жилой дом. Мэрия не имела ничего против. Однако потом случился кризис, и объект забросили. Сегодня Зелёный театр восстановлен усилиями общественных активистов, однако он остаётся частной собственностью, и если владелец таки надумает что-то с ним делать, то будет иметь на это полное право.

Что нам стоит дом построить?

Далеко не всегда на участке, на который претендует земельный махинатор, есть здания, которые можно купить либо приобрести в собственность иным способом. Но и в этом случае выход есть: это здание можно построить!

Точнее, на самом деле по закону это запрещено: строить, не имея прав на земельный участок, нельзя. Однако принцип «если нельзя, но очень хочется, то можно» ещё никто не отменял.

К примеру, делают так. У городских властей получают разрешение на размещение временных сооружений для розничной торговли, в просторечии МАФов: торгового павильона, кафе и т.п. Так как сооружение — временное, земля под него не отводится, да и вообще процедура получения соответствующего пакета документов относительно несложная. Ключевая хитрость заключается в том, чтобы превратить МАФ в объект недвижимости. Чаще всего это делают под предлогом «реконструкции и усовершенствования» объекта, хотя встречаются и более дерзкие случаи: например, владелец МАФа под предлогом благоустройства территории укладывает под своим объектом тротуарную плитку или иное покрытие, а затем оформляет на неё право собственности (как правило, в судебном порядке). 

Ключевая хитрость, конечно, заключается в том, чтобы правильно «отвести глаза» контролирующим и проверяющим органам — к примеру, той же прокуратуре. Однако, как показывает практика, это — вполне решаемый вопрос. Особенно в случаях, когда сотрудники прокуратуры сами имеют долю в этих проектах.

Нахалстроями такого рода, уже обретшими статус объекта недвижимости, пестрит одесское побережье: отель Skopelli на Ланжероне, построенный на месте сгоревшего (или сожжённого?) кафе, комплекс «Портофино» в Аркадии и так далее. Земельные участки под этими конкретными объектами, насколько известно ТАЙМЕРУ, пока ещё не приватизированы, однако, как говорится, ещё не вечер.

 
Отель Skopelli

«Бумажные» дома

Иногда же земельные махинаторы и вовсе не «заморачиваются», обосновывая свои претензии зданиями, которые вообще существуют лишь на бумаге. К примеру, подобным образом попытались «отпилить» кусок парка на 411 батарее, «придумав» несуществующие дома и добившись признания права собственности на них.

Схема была провёрнута лихо и даже с некоторым изяществом. Два связанных друг с другом юрлица затеяли судебную тяжбу: одна компания отсуживала у другой несколько зданий, якобы существовавших на территории парка. Хозяйственный суд постановил признать одну из компаний победителем спора и постановил зарегистрировать за ней права собственности на здания, существование которых подтверждалось лишь неким актом инвентаризации оных. Право собственности зарегистрировали, после чего подали на отвод… 2,3 гектара земли на территории парка.

Дело не удалось довести до ума лишь по счастливому стечению обстоятельств: история всплыла, поднялась шумиха, в дело вмешалась прокуратура, после чего комбинаторы, которым светил вполне реальный срок за мошенничество и подделку документов, предпочли ретироваться.

 

Если бы этого не произошло, и право собственности на землю удалось оформить, то правоустанавливающим документам дали бы «отлежаться» 5-10 лет, за которые участок мог бы сменить несколько владельцев, чтобы замести следы. А потом в один «прекрасный» день на территории парка могла бы появиться строительная техника, а чиновники бы лишь разводили руками — мол, что мы можем сделать?

По информации источников ТАЙМЕРА, в настоящее время в Одессе ждут своего часа несколько земельных «бомб замедленного действия» такого рода…

Аукционы для своих

Но даже если тот или иной участок или объект недвижимости реализуется на открытом аукционе, это ещё не значит, что здесь всё чисто. Находчивые комбинаторы придумали уже не один способ сделать так, чтобы в аукционе участвовали лишь «те, кто надо», а торги были не слишком упорными.

Например, искомый объект (участок или объект недвижимости — как мы видели выше, это практически одно и то же) можно «отяготить» массой ограничений: запрет на изменение целевого назначения, запрет на изменение внешнего вида (если речь идёт о здании) и т.п. В результате для человека «с улицы» данное приобретение является совершенно бессмысленным. В отличие от «левых пассажиров», «свои люди» уже имеют негласные договорённости о том, что продавец в будущем будет смотреть сквозь пальцы на нарушение условий продажи.

Другой вариант — продавать объект не полностью, а маленькими кусочками зачастую весьма странной формы. По отдельности каждый из таких «кусочков» совершенно бесполезен, и лишь «свои люди» знают, что вскоре будут продаваться и другие части данного участка.

За счёт подобных хитростей формально открытые аукционы по факту становятся «междусобойчиком для своих», в котором по факту принимает участие один реальный покупатель, а также участники-статисты, единственной задачей которых является создать видимость торгов.

Классическим примером такого шоу является проведённый прошлым летом аукцион, на котором почти без торгов ушли в частные руки здание Русского технического общества («Масонский дом» на Княжеской), свайное поле (почти готовый участок под застройку!) возле Дворца Спорта и Дом приёмов Одесского облсовета.

Вместо послесловия

Изложенный выше список схем сравнительно дешёвой или вообще бесплатной приватизации городской земли, разумеется, является далеко не полным. Истории перехода в частную собственность некоторых земельных участков в Одессе бывают самыми причудливыми — так, что, изучая их, невольно восхищаешься изобретательностью земельных аферистов и тем, как явно и бесцеремонно подыгрывают им власть имущие.

Причём технологии не стоят на месте: по мере изменения украинского законодательства, меняются и излюбленные приёмы земельных махинаторов. Увы, практика законотворчества такова, что, закрывая одни лазейки в законах, власти сразу же создают новые, которыми немедленно начинают пользоваться расхитители.

К сожалению, именно земля сегодня является одним из главных активов, который ещё остался в распоряжении города, едва ли не единственной серьёзной ценностью, за обладание которой стоит побороться. А спрос всегда рождает предложение.

Автор: Юрий Ткачёв

8
Скачивайте мобильное приложение ТАЙМЕРА для вашего мобильного телефона на iOS или Android!

Новости партнёров:

Видео

Лузановка с высоты птичьего полёта

На YouTube-канале «Fly od wings», где выкладываются виды Одессы с воздуха, появился ролик, посвящённый Лузановке и району «Молодой гвардии».