Главная / Статьи

 

Материалы по теме

Новости

Борцы с одесским зонингом негодуют: один из активистов сотрудничает с мэрией

Бывший представитель «Демократического альянса», активист «Евромайдана» Сергей Сарафанюк подвергся критике единомышленников из-за своего выступления на сессии Одесского горсовета 19 октября.

2

Хроника дня

План зонирования Одессы: чем и как будут застраивать город?

Зонинг представляет собой градостроительный «свод законов», которые будут использоваться непосредственно при принятии решений о допустимости или недопустимости того или иного строительного проекта. Попытаемся же понять, где и что можно будет строить в Одессе согласно плану зонирования.

Значение утверждённого на сессии 19 октября Плана зонирования Одессы (зонинга) трудно переоценить. Если Генеральный план, который с такими мучениями приняли в 2015-м году, является «градостроительной конституцией» города, определяющей логику и философию градостроительной деятельности, то зонинг представляет собой «свод законов», которые будут использоваться непосредственно при принятии решений о допустимости или недопустимости того или иного строительного проекта. 

Попытаемся же понять, где и что можно будет строить в Одессе согласно плану зонирования.

Исторические ареалы: центр

Как и Генеральный план, План зонирования предусматривает существование в Одессе двух крупных исторических ареалов. Один из них, Центральный исторический ареал, охватывает территорию в границах улиц Пироговской, Семинарской, Старосенной, Водопроводной, Высокого переулка, улиц Мечникова, Старопортофранковской и Пересыпского моста. Северная и восточная граница ареала проходит по морскому побережью в районе Одесского порта, а далее — по верхней границе прибрежных склонов.

На данной территории запрещается строительство каких-либо зданий и сооружений, высота которых будет превышать 18,6 метров для зданий, выходящих на центральные улицы и 21,3 метра для зданий, расположенных на углу улиц. Что же до зданий и сооружений, расположенных внутри кварталов, то их высота может быть и больше, однако видимая с улицы часть фасада здания не должна превышать 62% от фасада зданий, расположенных снаружи квартала.

Кроме того, строительство любого объекта и проведение любых работ, включая дорожные, запрещается без наличия согласования со стороны органов охраны культурного наследия.

Внутри территории Центрального исторического ареала выделяются несколько зон с более строгим режимом охраны — например, комплексная охранная зона исторического центра, лежащая в границах улиц Пантелеймоновской, Мечникова, Старопортофранковской, Херсонского спуска, Приморской, границ парка Шевченко и улицы Белинского.

В комплексной охранной зоне исторического центра запрещается какое–либо строительство, кроме реставрации памятников архитектуры, реконструкции существующих исторических зданий и благоустройства территории. Впрочем, имеется и оговорка: «в исключительных случаях» и по разрешению органов охраны культурного наследия строить здесь всё–таки можно, но только так, чтобы новое здание соответствовало существующей застройке. Данная оговорка, к сожалению, почти полностью сводит на нет вышеизложенные ограничения: на практике застройщики почти всегда могут убедить профильные органы, что именно их проект — это как раз тот самый «исключительный случай», а 16-этажное здание вполне «вписывается» в окружающую его 3-4-этажную застройку. Правда, ограничения по высоте зданий (18,6 метров вдоль улицы, 21,3 метра на углу квартала) продолжают действовать и здесь — но и только.

С другой стороны, можно сказать, что данное положение зонинга даёт властям инструмент, с помощью которого можно — в теории — действительно эффективно контролировать застройку центра, вопрос лишь в том, захотят ли этим инструментом воспользоваться?

Внутри комплексной охранной зоны особо выделяют территорию архитектурного ансамбля «Старая Одесса» в границах улиц Бунина, Спиридоновской, Нежинской, Дворянской, Елисаветинской, Преображенской, Приморской и Польского спуска.



В пояснительной записке к зонингу сказано, что эта зона является «самой–самой» в смысле исторической ценности здешних зданий и ландшафтов, что по идее должно было бы означать некий особый, ещё более строгий охранный режим. Более того, в графических материала зонинга эта зона даже обозначается несколько иначе, чем остальной центр: как зона ГI-1, а не зона Г-1. Однако при этом в той же пояснительной записке сказано что, так как никаких режимов особого использования данной территории не предусмотрено, то использовать её можно так же, как и остальные территории внутри охранной зоны исторического центра — включая и «застройку в исключительных случаях», и всё остальное. Единственное различие между зонами Г-1 (весь центр) и зоной ГI-1 («Старая Одесса»), которое удалось найти автору этих строк при изучении материалов зонинга, состоит в том, что в пределах «Старой Одессы» нельзя устраивать пожарные депо. А вот строительство «сооружений для временного хранения транспортных средств», а также возведение гаражей и стоянок здесь вполне допускается — хотя и после получения специального разрешения.

Стоит также отметить зону охраны археологического культурного слоя, расположенную на территории в границах Приморского бульвара, улицы Дерибасовской и Екатерининской — вплоть до Тёщиного моста. Так как предполагается, что под поверхностью земли здесь могут располагаться ценные архитектурные находки, проведение любых строительных и земляных работ здесь разрешается только после проведения археологических исследований. Но никаких дополнительных ограничений на то, что может быть построено здесь после таких исследований, не налагается.

Исторические ареалы: Французский бульвар

Помимо Центрального исторического ареала и расположенных внутри него охранных зон, План зонирования предусматривает ещё особую территорию — исторический ареал «Французский бульвар». Строительство новых зданий здесь вполне допускается. О том, что это могут быть за здания, информация несколько противоречивая.

С одной стороны, в пояснительной записке к Плану зонирования сказано, что в границах ареала обеспечивается сохранение «существующего характера застройки в виде дискретно размещённых малоэтажных строений». С другой стороны, в графических материалах Плана значительная часть территорий, входящих в ареал, отнесена к зонам типа Ж-3, Ж-4 и даже Ж-5. Надо понимать, что в зонах типа Ж-3 разрешено строительство зданий высотой до 10 этажей, в зоне Ж-4 — 9-16 этажных зданий, а в зоне Ж-5 — зданий высотой более 5 этажей без верхнего ограничения. Частный сектор (зона Ж-1) сохраняется лишь в нескольких небольших участках в районе Шампанского и Санаторного переулков, а зона Ж-2 (блокированная малоэтажная застройка) здесь вообще не встречается. Кроме того, значительная часть территории в окрестностях бульвара относится к зонам типа Г-3 и Г-4 — это зоны науки, а также культуры и спорта, где разрешается (помимо «профильных» строений) возведение отелей, развлекательных комплексов, ресторанов и даже таких объектов, как автомойки, автомастерские, АЗС и так далее.

Что же касается градостроительных ограничений, жёстко накладываемых на строительство в историческом ареале «Французский бульвар», то в пояснительной записке к Плану зонирования сказано, что возводимые здесь строения не могут превышать 15 метров (3-4 этажа). Однако это ограничение распространяется лишь на здания, расположенные вдоль улиц. Что же касается остальных строений, то для их постройки предстоит сначала разработать и утвердить историко–культурное обоснование, но никаких прямых ограничений на их размер не накладывается.

Таким образом, текстовая и графическая части плана зонирования здесь вступают в своего рода конфликт: в пояснительной записке говорится о «дискретной малоэтажной застройке», а графическая часть разрешает строительство девятиэтажных домов и выше. Чем именно (запиской или схемой) будут руководствоваться при согласовании тех или иных строительных проектов, сказать сложно. С другой стороны, зоны, предусматривающей именно «дискретную малоэтажную застройку» в 3-5 этажей, в проекте зонинга нет в принципе. Возможно, её стоило бы добавить — скажем, ввести некую зону «Ж-3Ф» (по аналогии с зоной Г-1I для «Старой Одессы»), однако ничего подобного по какой–то причине не сделано.

Исторические ареалы: Молдаванка

В Плане зонирования также выделяется т.н. зона регулируемой застройки Молдаванки. Здесь разрешается строительство зданий высотой до 48 метров, запрещается строительство промышленных, транспортных и складских объектов, ограничивается строительство автомагистралей, мостов и транспортных развязок. Кроме того, в пояснительной записке содержатся требования «сохранения ценной исторической планировки и застройки», «закрепления и восстановления памятников», «благоприятных условий для осмотра памятников и исторического ареала» и т.п.

Склоны и пляжи

Ещё один резонансный вопрос, привлекающий постоянное внимание горожан, — это будущее прибрежных склонов, Трассы здоровья, а также пляжной зоны. Посмотрим, что на эту тему говорит нам План зонирования.

Вся территория склонов вплоть до Аркадии отнесена к зоне Р-3 — «Рекреационная зона озеленённых территорий общего пользования». Помимо спортивных и игровых площадок, вспомогательных административных зданий, комплексов аттракционов, дискотек и тому подобного, здесь также допускается (при наличии соответствующего разрешения) строительство баров, кафе и ресторанов. Ни жилых домов, ни отелей здесь, согласно зонингу, быть не должно.

Сами пляжи, т.е. территория, начинающаяся с нижней террасы склонов (зона Р-2), защищены от застройки: здесь допускается строительство только пунктов первой помощи, общественных уборных, спасательных станций и яхт-клубов. Единственная оговорка — весьма расплывчато сформулированные «оборудованные зоны отдыха», которые также разрешается строить здесь при наличии соответствующих разрешений.

Правда, из–за того, что границы пляжной зоны проводятся по границе линии песка, прибрежная полоса оказывается практически незащищённой от массовой застройки ресторанами и другими подобными объектами. Кроме того, в документе ничего не сказано относительно канализации таких объектов, что внушает серьёзные подозрения насчёт того, что стоки их будут сливаться прямо в море, как это нередко происходит сейчас.

Что касается Трассы здоровья, то её, как и было обещано, планируют провести вдоль всего побережья от Ланжерона до 16-й станции Большого Фонтана. Кстати, здесь есть хорошие новости для жителей окрестностей парка «Юность»: в Плане зонирования проводить автомобильную дорогу от ЖК «Морская Симфония» до Литературной планируют так же, как и в Генплане, т.е. не через сквер, а по средней террасе склонов.

Парки и скверы

Хорошая новость: большая часть зелёных зон, стараниями одесситов закреплённых в Генплане, перекочевала оттуда в План зонирования без сокращений площади.

А теперь две плохие новости: во–первых, кое–что разработчики всё–таки «потеряли», во–вторых, статус этих зон оказался немного не таким, каким ожидалось.

Что касается «потеряшек», то их немного. Так, исчезли небольшие зелёные участки на перекрёстке проспектов Гагарина и Шевченко (например, на территории военного городка), а также чуть ниже — в районе перекрёстка Гагарина и Французского бульвара.


Слева — данный участок в Генплане (зелёная зона, обведённая красным, наличествует), справа, в Плане зонирования, её уже нет

Более серьёзная потеря — часть (около 1/3) сквера в районе перекрёстка между улицами Сахарова и Заболотного на посёлке Котовского. В своё время местные жители буквально с боем добились его включения в Генеральный план, но теперь треть зелёной зоны (проектируемой — в настоящий момент физически там пустырь) отдают под учебную зону — видимо, детсад или школу.


Проектируемый сквер в Генплане


Тот же сквер в Плане зонирования — в урезанном виде


Зелёную зону на углу Марсельской и проспекта Добровольского тоже слегка «декоммунизируют», отрезав у неё уголок: согласно зонингу, здесь расположится некая общественная зона (скорее всего — торговый центр).


Зелёная зона на Марсельской в Генплане, под здания отведён лишь один уголок


Та же территория в зонинге: оба уголка уходят под общественные зоны

Парки и скверы Одессы в зонинге относятся к зонам двух типов: Р-1 и Р-3. Зоны Р-1 — это объекты природно–заповедного фонда, в которых, помимо дорожек и отдельных хозяйственных построек строить нельзя вообще ничего. К слову сказать, обычно такие парки не относят к рекреационным зонам, а выделяют в отдельный тип — земли природно–заповедного фонда (ПЗФ). Однако создатели Плана зонирования решили по–другому.

Что же касается зон Р-3, то здесь можно размещать также аттракционы, детские и спортивные площадки и тому подобное. Более того, при наличии соответствующих разрешений, здесь можно возводить даже капитальные объекты — например, кафе и рестораны.


Парк Шевченко — зона Р-1, парк «Юбилейный» (склоны) — зона Р-3

К зелёным зонам типа Р-1 авторы зонинга отнесли Горсад, парк Шевченко, парк Победы, зелёные зоны санаториев вдоль Французского бульвара, парк Ленинского комсомола, сквер возле Михайловской площади, Лузановка, парк санатория им. Горького, дендропарк «Студенческий». Всё остальное — зоны Р-3. И если в ряде случаев это ещё более ли менее оправдано, то для, к примеру, 411-й батареи, парка «Юность», или «Берёзовой рощи» возле Одесского аэропорта его можно назвать, по меньшей мере, спорным.

Частный сектор

Ещё одним камнем преткновения при разработке Генерального плана стала судьба частного сектора — на Фонтане, в Киевском районе и в других частях города. Жители опасались, что, если градостроительная документация будет допускать возведение здесь высоток, то предприимчивые застройщики немедленно этим правом воспользуются, разрушив таким образом однородную среду их микрорайонов. В итоге почти весь существующий частный сектор в Генплане сохранили. Посмотрим, что в этом смысле творится в зонинге.

Начнём с Большого Фонтана. В районе 7-9 станций частный сектор в основном сохраняется: большинство здешней территории (за исключением уже застроенных высотками участков) относится к жилым зонам Ж-1 и Ж-2 — это садово–дачная или маловысотная (до трёх этажей) блокированная застройка. Но есть и исключения: скажем, в районе Новобереговой улицы посреди зон Ж-1 и Ж-2 внезапно обнаруживается зона Ж-5 (т.е. предназначенная для строительства жилых домов от 5 этажей и выше). И это притом, что Генпланом никаких многоэтажек здесь не предусматривалось!


Пятна высотной застройки на Большом Фонтане

Аналогичная история — в Кордонном переулке, где также обнаруживается буквально пятачок, но зато отведённый под сверхвысотную застройку.

В остальном особых притязаний на частный сектор Киевского и Малиновского районов Одессы зонинг не содержит (или, по крайней мере, автору этого материала такие притязания обнаружить не удалось). Аналогичная ситуация — с районом Слободки.

Район Лузановки уходит под застройку «по высшему разряду» — супервысотками в рамках ограничений для жилой зоны Ж-5. Частный сектор в треугольнике между Днепропетровской дорогой и Добровольского, а также между Добровольского и Куяльницким лиманом сохраняется. Здесь, как и в районе Жеваховой горы, предусмотрены охранные зоны археологического культурного слоя (об ограничениях для таких зон мы писали выше).

Вместо послесловия

Одним текстом практически невозможно охватить весь объём материала, так или иначе касающийся плана зонирования Одессы. К примеру, отдельного анализа заслуживают схемы размещения памятников истории и архитектуры, также входящие в состав зонинга. Автор этих строк и не претендует на то, чтобы дать полный и детальный разбор документа. Наоборот: данную публикацию хотелось бы рассматривать как приглашение ко всем, кому небезразлично будущее Одессы, подвергнуть План зонирования города самому пристальному критическому изучению.

Автор: Юрий Ткачёв

12
Скачивайте мобильное приложение ТАЙМЕРА для вашего мобильного телефона на iOS или Android!

Новости партнёров:

Видео

Лузановка с высоты птичьего полёта

На YouTube-канале «Fly od wings», где выкладываются виды Одессы с воздуха, появился ролик, посвящённый Лузановке и району «Молодой гвардии».