Главная / Статьи

Хроника дня

Недвижимые заложники: банки не спешат отбирать квартиры у заемщиков

Отбирать залоговую недвижимость силовыми методами банки пока не спешат – пошлины госслужбам могут составить до трети от стоимости объекта, а продать его будет куда труднее.

583577_3
Еще в декабре специалисты по недвижимости с грустью в голосе прогнозировали массовый выброс на рынок залогового имущества и, соответственно, невообразимый обвал цен. Напомним, что согласно ст. 36 и 38 Закона «Об ипотеке», в случае, если заемщик не выполняет свои кредитные обязательства перед банком, последний имеет право продать квартиру принудительно — через суд, на основании исполнительной надписи нотариуса. О том, что проблемных кредитов сегодня угрожающе много ни банки, ни чиновники говорить уже не стесняются. Но это – только начало кредитной истории.

В поисках дешевой недвижимости…

Эксперты полагают, что опасность выброса дешевых предложений от банков не миновала. По мнению одесских риэлторов, у кредиторов уже скопилось много «квадратов», которые нужно продавать. Вместе с тем, специалисты по недвижимости делятся наблюдениями: дескать, финучреждения пока никуда не спешат и выставляют на продажу только неликвидные объекты, а по-настоящему дешевые предложения придерживают «до лучших времен». Либо же такие сделки попросту не афишируются. Как отмечает глава Ассоциации риэлторов Одессы и области Игорь Ефремов, «есть мнение, что существует некий закрытый список, который реализуется только между «своими» людьми…»

Впрочем, сами банкиры говорят, что такие заявления сегодня неактуальны. Мол, недвижимость продолжает падать в цене и покупать ее сейчас попросту невыгодно.

- Я слышал разговоры о закрытых списках, но ни разу не видел прецедента, - говорит заместитель председателя правления коммерческого банка Павел Крапивин. - Еще год назад – я вполне допускаю такие ситуации, наверное, достаточно распространенные, - но сейчас я не верю, что такое происходит.

Финансист утверждает, что банки никаких супердешевых объектов у себя не держат. Хотя с начала года число проблемных кредитов увеличилось в три раза, 90% таких заемщиков готовы добровольно реализовать свое имущество – будь-то квартира, земля или коммерческое помещение. При этом часто отнюдь не самые безнадежные клиенты выставляют свои объекты на несрочную продажу – по завышенным ценам.

По словам Павла Крапивина, все зависит от сложности кредита:

- Банку нужно ускорить процесс. Клиент считает, что главное – не скорость, а цена. И здесь происходит, конечно, некий консенсус между скоростью реализации и ценой, за которую выставляется недвижимость. Хотя, в погоне за покупателем мы используем все методы и средства, в том числе и предложение всего, что только есть. Даже вплоть до банковских активов. Ведь не секрет, что сегодня сокращаются автопарки, сокращаются банки и возникает какая-то собственная недвижимость, собственные активы – мы предлагаем все, поскольку наиболее ликвидными и востребованными на рынке сегодня являются деньги.

А вот по-настоящему «горячих» предложений немного. Если и банк, и клиент не спешат – значит, дешевых квартир ждать не стоит. Искать срочные продажи банкиры советуют в общем порядке – по предложениям на сайтах, у риэлторов и т.д.

- Спрос есть, - говорит Павел Крапивин. - Да, он нитевидный, знаете, как пульс у больного, но он есть - реальный платежеспособный спрос. Во многом это связано с тем, что на руках у населения много средств, выведенных из банковской системы.

Что же касается альтернативных схем реализации недвижимости, например, обмен ее на депозит, то они так и не получили распространения. По мнению финансистов, такой способ хорош лишь в том случае, если стоит на кону само существование банка и в финучреждении действует временная комиссия – тогда у клиентов зачастую просто иного выхода нет. Если банк остается «в строю», владельцы депозитов не желают идти навстречу.

- В ста случаях из ста клиент говорит: «я вам приносил деньги и хочу обратно получить деньги», - рассказывает Крапивин. - Поэтому здесь вопрос не в заемщике, а именно во вкладчике банка, который хотел бы выбирать не из того имущества, которое ему предложил банк, а из всего спектра предложений на рынке.

Вместе с тем, специалисты по недвижимости говорят, что банки, пока что, далеки от совершенства – то есть от удовлетворения реальных потребностей покупателей.

По словам главы Ассоциации риэлторов Одессы и области Игоря Ефремова, предложения на сайтах финансовых учреждения трудно назвать адекватными – мол, банки пытаются продать объекты по той цене, по которой они приобретались еще год назад. И, естественно, сегодня это нереально…

Впрочем, и банкиры, и риэлторы признают: заставить клиента продать объект по его реальной стоимости слишком трудно – люди все еще не могут поверить, что их имущество настолько упало в цене.

При этом отбирать залоговую недвижимость силовыми методами банки пока не спешат – пошлины госслужбам могут составить до трети от стоимости объекта, а продать его будет куда труднее.

- Квартира, которую отобрали через суд, должна продаваться минимум на 20% дешевле, - говорит Крапивин. - Это минимум, потому что это уже проблемная квартира – она прошла через силовое изъятие.

Но продажа – это не главная проблема. Чаще всего у банков возникают трудности еще до реализации – в процессе изъятия. Если квартира является единственным место проживания заемщика, то он защищен Жилищным кодексом Украины. А если в этом помещении уже родился и, соответственно, был прописан несовершеннолетний – дело многократно усложняется. Зачастую союзником заемщика выступает вся громоздкость и забюрократизированность украинской судебной махины.

- Государство прекратило финансировать суды - они не имеют возможности документировать процесс, отсылать повестки. Мне уже в нескольких судах говорили: «извините, мы не можем отослать повестку, если вы хотите, чтобы дело рассматривалось – возьмите и отнесите ее сами», - делится опытом юрист Александр Славский.

По его словам, у заемщиков есть множество других способов замедлить судебный процесс: являться на каждое третье заседание, апеллировать к тому, что есть «форс-мажорные обстоятельства» - утрата работы, кризис в государстве и так далее. Впрочем, существует и обратная сторона медали. Во-первых, услуги хорошего юриста, зачастую, стоят дороже, чем ежемесячные взносы банку - приблизительно от тысячи долларов в месяц. Во-вторых – это не решение проблем, а их накопление – ведь кредит придется отдавать в любом случае. К тому же спрогнозировать, как поступит в том или ином случае суд, сегодня фактически невозможно.

- Есть яркий пример, когда Премьер-министр говорит Президенту: «Обращайтесь в суд!», а Президент говорит: «В какой суд?! В ваш суд?!». Соответственно в Украине все суды такие – результат гарантировать не может никто однозначно.

Киевский опыт: прогрессивные заемщики
Как показывает практика, своеобразным индикатором для регионов можно считать опыт киевского рынка: то, что происходит у них – чаще всего приходит и к нам – спустя месяц-два. Опыт реализации залогового имущества – не исключение.

По данным Нацбанка, объем проблемных кредитов в Киеве и Киевской области в прошлом году вырос более чем в два с половиной раза. Столичные банкиры утверждают, что около 10% залогового имущества приходится реализовывать. Вместе с тем, риэлторы отмечают, что обещанного завала рынка дешевой залоговой недвижимостью в Киеве так и не произошло.

- Обещали в декабре – не пришли, - рассказывает вице-президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Анатолий Топал. - В январе обещали завалить рынок дешевыми банковскими квартирами – не завалили. Февраль - там же. Вот уже март идет – дешевых банковских квартир в Киеве не.

Вместе со страшными прогнозами, с рынка постепенно уходит и паника. По словам специалистов залоговых квартир в продаже у агентств больше не стало. Скорее наоборот: если раньше 7 из 10 предложений были в залоге, то сейчас таковых в два раза меньше.

Логика понятна: с тех пор, как банки перестали кредитовать население, на рынке попросту снизилось число объектов, купленных с помощью ипотеки. Сами же киевляне стараются тянуть кредитную лямку до последнего – в надежде пережить трудные экономические времена и дождаться увеличения цен. Действительно, если на квартиру было потрачено 100 тысяч долларов банковских денег, то кому охота продавать ее сейчас за 60-70 тысяч?

Такому ожиданию потакают и банки, которые все чаще идут навстречу проблемным заемщикам. Сегодня в Киеве нетрудно договориться о безвозмездном предоставлении кредитных каникул на полгода и даже на год. В любом случае, это выгоднее и проще, чем забирать квартиру через суд. Кстати, отобранных силовыми методами объектов на киевском рынке – буквально единицы.

Большую часть предложений залоговой недвижимости в столице составляют квартиры. Ведь коммерческая недвижимость, пусть даже худо-бедно, но все еще может себя окупить. Есть на таком рынке и земля, но продавать ее гораздо труднее. Например, если аграрное предприятие брало кредит под залог земельных паев (такое тоже случалось), продать эти участки законным способом, мягко говоря, трудно.

Впрочем, в любом случае покупка залогового имущества во время кризиса (пусть даже добровольно выставленного на продажу) считается риском. В киевских агентствах клиентов честно предупреждают: снять с залог с купленной квартиры можно легко, но гарантий того, что бывший хозяин не предъявит претензий к новому владельцу, нет.

Ситуация осложняется тем, что нынешнее состояние страны легко приписать к «форс-мажору», поэтому ничто не помешает бывшим хозяевам недвижимости попозже написать заявление в прокуратуру и назвать действия банков или коллекторских компаний – давлением. Отчасти поэтому киевские риэлторы сегодня ищут другие способы продаж – например переоформление ипотеки. По мнению экспертов, такой способ может оживить рынок – есть немало желающих купить старые ипотечные кредиты с 12-15%-ми ставками. Впрочем, как отмечают специалисты, здесь есть дополнительный подводный камень – дело в том, что 14 января вступил в силу закон, согласно которому банки имеют право изымать у клиентов залоговые квартиры при невыполнении условий ипотечного договора во внесудебном порядке. Причем, все споры о том, действует или не действует этот закон по отношению к договорам, заключенным до 14 января, в этом случае не имеют значения. Переоформление ипотеки – это в любом случае новый договор и, в случае задержек с платежами, банк попросту получает право забрать квартиру без суда.

Перспектива: «мы на дне, но есть лопата»
Ждать или не ждать выброса дешевых залоговых квартир на рынок – вопрос для экспертов риторический. Кто-то боится такого развития ситуации, а кто-то считает, что все самое плохое уже позади. Впрочем, банкиры, например, настроены прагматично и утверждают, что количество ипотечных должников определят итоги марта-2009.

- Если потребительский спрос будет таким же низким, как это было в январе-феврале, то количество проблемных кредитов увеличится – я думаю раза в два, - считает заместитель председателя правления коммерческого банка Павел Крапивин.

Впрочем, по мнению банкира, говорить о массовых выбросах залоговых объектов, отобранных у заемщиков силой, вообще не стоит. Во-первых, от такого подхода теряют деньги заемщики, а, соответственно, и банки. А во-вторых – недвижимость с такой историей абсолютно непопулярна у потенциальных покупателей, которые все чаще ориентируются на приобретение юридически чистых помещений. Поэтому будущее – за диалогом между банками и заемщиками: то есть, за добровольным расставанием с имуществом.

Тем не менее, столичные риэлторы полагают, что даже добровольная продажа залоговой недвижимости не получит дальнейшего распространения – в какую сторону не развивался бы рынок. По их словам, таких предложений больше не становится и не станет. Мало того - многие заемщики уже приспособились к давлению со стороны банков.

- Наш народ не будет массово выставлять квартиры на продажу, - отмечает Анатолий Топал. - Забрать у человека сейчас жилье? Я думаю, что банки на это не пойдут… Право собственности забрать могут, но забрать жилье, выбросить семью из квартиры – до первых выбросов… Вы ж поймите: сорвет гайку – тут же непредсказуемые будут последствия.

Однако в этом случае невыгодно будет работать и самим риэлторам. И если киевские маклера уже сейчас активно работают с финансовыми учреждениями, то одесским в этом отношении не позавидуешь. Как правило, региональные отделения банков шагу не могут ступить без директив из Киева, а получение таковых занимает кучу времени Причем, главные офисы иногда попросту отменяют решения, принятые на областном уровне– сделки срываются, «клиент уезжает, все пропало!» (с)...

У одесских специалистов по недвижимости накопилось много разработанных схем избавления банков от существующего залогового груза, которые, пока что, мало кто применяет.

- Некоторые объекты нужно подвергнуть тотальному девелопменту для повышения их рыночной стоимости и инвестиционной привлекательности, - отмечает Игорь Ефремов. - Какую-то часть банковских активов можно отдать льготникам-очередникам: военным и милиции - в счет списания долгов перед государством.

При этом эксперты хором советуют заемщикам особо не надеяться на то, что их кредитные обязательства исчезнут сами собой или спишутся после продажи имущества за полцены. По их словам, даже возможность банкротства финучреждений не спасет должника от ответственности, то есть – от реструктуризации. Ведь временные администрации, которые назначаются Нацбанком, делают все возможное, чтобы вернуть долги. При этом, если заемщик яростно сопротивляется и нанимает табун юристов для защиты своих прав, то в будущем ему не поздоровится – кредитная история нарушена и вряд ли такому человеку удаться реализовать себя в бизнесе – во всяком случае взять кредит на такие цели будет куда трудней.

Впрочем, есть еще одна сторона, которая может испортить игрокам рынка все их ожидания – это покупатели. Прогнозов на тему оживления рынка эксперты стараются давать поменьше: одни все еще надеются на весеннюю оттепель, а другие переносят возрождение спроса на лето. Риэлторы утверждают, что цены на недвижимость уже на дне. Но осторожно добавляют: в нашей стране уже появилось такое типично экономическое понятие, как лопата. И, сидя на дне, можно либо сделать ступеньки для выхода наверх, либо вырыть яму себе и ближнему своему поглубже.

Артем Перфилов, «Таймер»

1
Подписывайтесь на наш канал в Telegram @timerodessa (t.me/timerodessa) - будьте всегда в курсе важнейших новостей!
Чтобы оставить комментарий, авторизируйтесь через свой аккаунт в

Загрузка...

Видео

Салют в честь Дня Победы в Одессе

9 мая 2021 года празднование Дня Победы в Одессе завершилось салютом.

1


Загрузка...